Splošne informacije o kreditu za nepremičnino

S temi informacijami vas Delavska hranilnica d.d. Ljubljana (v nadaljevanju: hranilnica) seznanja o ponudbi kredita za nepremičnino. Informacije vključujejo predstavitev lastnosti kredita, vključno s pojasnili o obrestnih merah, stroških in odplačevanju kredita. Informacije vključujejo tudi opozorila o ekonomskih posledicah in tveganjih ponudbe, s prikazom na podlagi reprezentativnega primera kredita. Informacije vam bodo pomagale pri odločitvi za sprejem kreditne ponudbe in primerjavi različnih kreditnih ponudb.

Dajalec kredita za nepremičnino

Delavska hranilnica d.d. Ljubljana, Miklošičeva cesta 5, 1000 Ljubljana
Tel.: 01 3000 200
E-naslov: info@dh.si
Spletna stran: www.dh.si

Namen kredita za nepremičnino

• Nakup, gradnja ali adaptacijo stanovanjskih nepremičnin (hiša, stanovanje, počitniška hiša ipd.) oziroma investicijska vzdrževalna dela na teh nepremičninah;
• nakup, sprememba namembnosti ali opremljanje stavbnega zemljišča;
• nakup, gradnja ali adaptacija nebivalnih prostorov v stanovanjski hiši (shramba, sušilnica, pralnica, klet, odprta terasa, balkon, loža, zaprta terasa, nedokončan prostor);
• plačilo projektne dokumentacije in ostale dokumentacije za pričetek gradnje ali obnovo nepremičnin;
• nakup in gradnja garaže;
• nakup parkirnega mesta;
• izplačilo dednega deleža ali izplačilo dela premoženja zakonca ob razvezi zakonske zveze v delu, ki se nanaša na nepremičnino;
• predčasno celotno poplačilo obstoječega kredita za nepremičnino.

Oblike zavarovanja kredita za nepremičnino

• Zastava bremen proste nepremičnine, ki se nahaja na območju Republike Slovenije;
• poroštvo kreditno sposobnih porokov;
• zastava depozita / denarne vloge;
• zastava vrednostnih papirjev;
• zavarovanje kredita pri zavarovalnici s plačilom zavarovalne premije.

Obdobje trajanja kreditne pogodbe za nepremičnino

Kreditna pogodba za nepremičnino, pri kateri je terjatev hranilnice zavarovana s hipoteko na nepremičnini in za katero se uporablja spremenljiva ali kombinirana obrestna mera, lahko traja do največ 360 mesecev (30 let).

Kreditna pogodba za nepremičnino, pri kateri je terjatev hranilnice zavarovana s hipoteko na nepremičnini in za katero se uporablja fiksna obrestna mera, lahko traja do največ 240 mesecev (20 let).

Kreditna pogodba za nepremičnino, pri kateri terjatev hranilnice ni zavarovana s hipoteko na nepremičnini, lahko traja do največ 240 mesecev (20 let).

Kreditne obrestne mere in način obrestovanja

Fiksna kreditna obrestna mera

Kreditna obrestna mera je fiksna in se ne spreminja v celotnem času trajanja kreditne pogodbe za nepremičnino. Obresti se obračunavajo mesečno, na linearen način, upoštevajoč dejansko število dni (365/366) v letu.

Spremenljiva kreditna obrestna mera

Kreditna obrestna mera je enaka seštevku vrednosti šestmesečnega EURIBOR-ja, ki se spreminja v dogovorjenih obdobjih, in pribitka (obrestne marže), ki se ne spreminja. Skupna obrestna mera nikoli ni nižja od obrestnega pribitka in nikoli ni višja od vsakokrat veljavne zakonsko predpisane zamudne obrestne mere.

EURIBOR je medbančna referenčna obrestna mera, po kateri so prvovrstne banke znotraj Evropske monetarne unije pripravljene dati depozit v evrih drugi prvovrstni banki za določeno obdobje. Izračunava jo European Money Markets Institute (ali druga oseba, ki bi prevzela izračun referenčne obrestne mere), objavljajo pa jo za ta namen vsakokrat pooblaščeni ponudniki storitev.

Višina kreditne obrestne mere se spremeni dvakrat letno in sicer vsakega 1. januarja in 1. julija v letu, pri čemer se uporabi vrednost šestmesečnega EURIBOR-ja, ki je objavljen dva delovna dneva pred navedenima datumoma. Posledično se mesečna anuiteta za naslednjih šest mesecev zniža (če se EURIBOR glede na predhodno obdobje zniža), zviša (če se EURIBOR glede na predhodno obdobje zviša) ali ostane nespremenjena (če se EURIBOR glede na predhodno obdobje ne spremeni).

Podatke o vrednosti EURIBOR-ja objavljamo tudi na naši spletni strani: https://www.dh.si/orodja-in-nasveti/stroski-in-obrestne-mere.

Obresti se v skladu se obračunavajo na linearen način upoštevajoč dejansko število dni (365/366) v letu.

Kombinirana kreditna obrestna mera

V času trajanja kreditne pogodbe za nepremičnino se obresti obračunavajo po dveh kreditnih obrestnih merah, in sicer v dogovorjenem začetnem obdobju trajanja kreditne pogodbe se obresti obračunavajo po fiksni kreditni obrestni meri, ki se ne spreminja. V nadaljnjem obdobju, do konca trajanja kreditne pogodbe, pa se obresti obračunavajo po spremenljivi kreditni obrestni meri, ki se spreminja.

Spremenljiva kreditna obrestna mera je enaka seštevku vrednosti šestmesečnega EURIBOR-ja, ki se spreminja v dogovorjenih obdobjih, in pribitka (obrestne marže), ki se ne spreminja. Skupna obrestna mera nikoli ni nižja od obrestnega pribitka in nikoli ni višja od vsakokrat veljavne zakonsko predpisane zamudne obrestne mere.

EURIBOR je medbančna referenčna obrestna mera, po kateri so prvovrstne banke znotraj Evropske monetarne unije pripravljene dati depozit v evrih drugi prvovrstni banki za določeno obdobje. Izračunava jo European Money Markets Institute (ali druga oseba, ki bi prevzela izračun referenčne obrestne mere), objavljajo pa jo za ta namen vsakokrat pooblaščeni ponudniki storitev.

Višina kreditne obrestne mere se, v obdobju spremenljive obrestne mere, spremeni dvakrat letno in sicer vsakega 1. januarja in 1. julija v letu, pri čemer se uporabi vrednost šestmesečnega EURIBOR-ja, ki je objavljen dva delovna dneva pred navedenima datumoma. Posledično se mesečna anuiteta za naslednjih šest mesecev zniža (če se EURIBOR glede na predhodno obdobje zniža), zviša (če se EURIBOR glede na predhodno obdobje zviša) ali ostane nespremenjena (če se EURIBOR glede na predhodno obdobje ne spremeni).

Podatke o vrednosti EURIBOR-ja objavljamo tudi na naši spletni strani: https://www.dh.si/orodja-in-nasveti/stroski-in-obrestne-mere.

Obresti se v skladu se obračunavajo na linearen način upoštevajoč dejansko število dni (365/366) v letu.

Reprezentativni primer kredita za nepremičnino

Prikazani so skupni stroški kredita, skupne obresti kredita in skupni znesek kredita, ki ga plača kreditojemalec in efektivna obrestna mera (EOM), glede na izbrano vrsto kreditne obrestne mere.

PRIMER: kredit za nepremičnino v skupnem znesku kredita 100.000,00 EUR in obdobjem odplačevanja kredita 240 mesecev (20 let).

Izračuni so izdelani ob naslednjih predpostavkah:

• Skupni stroški kredita vključujejo mesečni strošek vodenja osebnega računa v znesku 4,80 EUR na mesec, kar v celotnem času trajanja kredite pogodbe znaša skupaj 1.152,00 EUR, mesečni strošek vodenja kredita v znesku 3,90 EUR na mesec, kar v celotnem času trajanja kredite pogodbe znaša skupaj 936,00 EUR, enkratni strošek odobritve kredita v znesku 500,00 EUR in enkratni strošek cenitve zastavljene nepremičnine v znesku 230,00 EUR in strošek zavarovalne premije, ki znaša 0.
• Spremenljiva obrestna mera: Skupne obresti kredita in skupni znesek kredita, ki ga plača kreditojemalec ter EOM so izračunani ob predpostavki, da bo vrednost EURIBOR-ja, pri čemer se upošteva vrednost EURIBOR-ja na dan 02.07.2024, to je 3,68 %, in višina stroškov ostala enaka začetni višini v celotnem času trajanja kreditne pogodbe.
• Kombinirana obrestna mera: Skupne obresti kredita in skupni znesek kredita, ki ga plača kreditojemalec ter EOM so izračunani ob predpostavkah, da se upošteva fiksna kreditna obrestna mera v obdobju obračunavanja obresti po fiksni kreditni obrestni meri in spremenljiva kreditna obrestna mera v obdobju obračunavanja obresti po spremenljivi kreditni obrestni meri, razen v primeru, da je spremenljiva kreditna obrestna mera nižja od fiksne kreditne obrestne mere, v katerem se upošteva fiksna kreditna obrestna mera v celotnem času trajanja kreditne pogodbe za nepremičnino. Prav tako se predpostavlja, da bo vrednost EURIBOR-ja, pri čemer se upošteva vrednost EURIBOR-ja na dan 02.07.2024, to je 3,68 % in višina stroškov ostala enaka začetni višini v celotnem času trajanja kreditne pogodbe.

Stroški, ki niso vključeni v skupne stroške kredita

V izračun skupnih stroškov niso vključeni naslednji stroški, ki jih bo morda moral plačal kreditojemalec:

• Stroški, povezani z vzpostavitvijo dogovorjenih zavarovanj, kot so notarski stroški skladno z vsakokrat veljavno Notarsko tarifo, stroški sodnih taks skladno z vsakokrat veljavnim Zakonom o sodnih taksah, stroški premoženjskega zavarovanja nepremičnine, na kateri je ustanovljena hipoteka v korist hranilnice in drugi podobni stroški.
• Stroški zaradi neizpolnjevanja oziroma nepravočasnega izpolnjevanja obveznosti po kreditni pogodbi, kot so zamudne obresti, stroški opominov, stroški unovčenja zavarovanj, stroški izvensodne in sodne izterjave obveznosti po kreditni pogodbi, vključno s stroški zunanjih pravnih svetovalcev in odvetnikov, procesne obresti ter drugi podobni stroški.

Odplačevanje kredita

Pri kreditni pogodbi za nepremičnino se glavnica in obresti kredita odplačujejo v mesečnih anuitetah.

Anuitetni način odplačevanja pomeni odplačevanje, pri katerem kreditojemalec mesečne obveznosti odplačuje v enotnem znesku, iz katerega se najprej pokrijejo morebitni stroški vodenja, obresti za obdobje med dvema obračunoma obresti, ostanek zneska pa pomeni razdolžnino, za katero se dejansko zmanjša glavnica kredita.

Znesek mesečne anuitete se izračuna z upoštevanjem zneska kredita, morebitnih pripisanih interkalarnih in/ali rednih obresti, odplačilne dobe, obrestne mere in stroškov vodenja kredita.

Pri kreditih s kombinirano ali spremenljivo kreditno obrestno mero se znesek mesečne anuitete spremeni s spremembo kreditne obrestne mere, in sicer se spremembi kreditne obrestne mere prilagodi znesek prve naslednje mesečne anuitete po spremembi kreditne obrestne mere. V primeru, da se kreditna obrestna mera poviša, se lahko poviša tudi znesek mesečne anuitete.

Mesečna anuiteta zapade v plačilo vsak zadnji dan v mesecu.

Predčasno odplačilo kredita za nepremičnino

Kreditojemalec lahko kadarkoli predčasno v celoti ali delno izpolni svoje obveznosti po kreditni pogodbi.

Pravica do sorazmernega vračila stroškov kredita

V primeru predčasnega poplačila kredita hranilnica kreditojemalcu povrne sorazmerni del stroškov kredita, ki jih zaračuna hranilnica, kot so zlasti strošek odobritve, strošek ocene tveganja ter strošek zavarovalne premije, če je hranilnica vračilo kredita zavarovala pri zavarovalnici. Stroški, povezani s kreditom, ki jih zaračunajo kreditojemalcu tretje osebe, npr. stroški notarja, stroški cenitve nepremičnine in sodne takse, niso predmet vračila.

Hranilnica stroške, ki so predmet vračila, prenaša med prihodke postopno, skladno z amortizacijskim načrtom ter po metodi efektivnih obresti, ki natančno diskontira ocenjeni tok prihodnjih denarnih plačil v pričakovani življenjski dobi kredita, skladno z Mednarodnim standardom računovodskega poročanja 9 (MSRP 9). Pri predčasnem poplačilu kredita hranilnica kreditojemalcu vrne stroške, ki na dan predčasnega odplačila po planu razmejitev teh stroškov še niso bili knjiženi v prihodek hranilnice. Stroški zavarovalne premije za zavarovanje kredita se vračajo po metodologiji zavarovalnice.

V primeru delnega predčasnega poplačila kredita se sorazmerni del stroškov kredita vrne v primeru, da kreditojemalec s hranilnico sklene dodatek h kreditni pogodbi, s katerim se bodisi skrajša ročnost kredita bodisi zniža mesečna anuiteta.

V primeru, da kreditojemalec ob predčasnem delnem poplačilu kredita ne sklene aneksa, bo kredit še naprej odplačeval skladno z originalnim amortizacijskim načrtom, zaradi česar bo kredit poplačan prej kot po originalnem amortizacijskem načrtu. Kreditojemalec v tem primeru prejme sorazmerno vračilo stroškov kredita, ko je kredit v celoti predčasno poplačan.

Pravica hranilnice do nadomestila za predčasno odplačilo kredita

Hranilnica ni upravičena do nadomestila za predčasno odplačilo kredita v primeru, če je kredit predčasno odplačan v obdobju, ko se obresti kredita obračunavajo po spremenljivi kreditni obrestni meri.

Hranilnica je upravičena do nadomestila za predčasno odplačilo kredita, če je kredit predčasno odplačan v obdobju obračunavanja obresti po fiksni kreditni obrestni meri. V tem primeru znaša nadomestilo za predčasno vračilo kredita 1 % od zneska predčasno odplačane glavnice. V primeru, da je do končne dospelosti kreditne pogodbe eno leto ali manj kot eno leto, znaša nadomestilo za predčasno vračilo kredita 0,5 % od zneska predčasno odplačane glavnice. V primeru, da vsota predčasnih odplačil v 12 mesecih ne presega 10.000 evrov, se nadomestilo za predčasno vračilo kredita ne obračuna. Nadomestilo za predčasno vračilo kredita ne more biti višje od zneska obresti, ki bi jih kreditojemalec plačal v obdobju med predčasnim vračilom kredita in končno zapadlostjo kredita po tej pogodbi.

Cenitev nepremičnine v primeru zavarovanja s hipoteko

V primeru zavarovanja terjatve hranilnice po kreditni pogodbi z ustanovitvijo hipoteke, mora kreditojemalec dostaviti hranilnici originalni izvod cenitve zastavljene nepremičnine.

Cenitev nepremičnine pridobi kreditojemalec pri cenilcih s seznama neodvisnih cenilcev, s katerimi ima hranilnica sklenjen dogovor o izdelavi cenitvenih poročil o tržni vrednosti nepremičnin za namen zavarovanega posojanja.Seznam cenilcev je objavljen na spletni strani hranilnice. Strošek cenitve je vnaprej znan in določen z vsakokrat veljavnim cenikom, ki je objavljen na spletni strani hranilnice. Strošek cenitve je enkraten in ga kreditojemalec plača neposredno cenilcu, ki izdela cenitev.

Sklenitev pogodbe o pomožni storitvi

Sklenitev pogodbe o pomožni storitvi ni obvezna za pridobitev kredita za nepremičnino. Potrošnik lahko sklene pogodbo o pomožni storitvi tudi pri ponudniku, ki ni hranilnica.

Ne glede na navedeno pa mora kreditojemalec, če je kredit za nepremičnino zavarovan za zastavno pravico na nepremičnini, za takšno nepremičnino skleniti zavarovalno polico proti temeljnim požarnim rizikom (požar, strela, povodenj, itd.) ter na območjih, ki so na vsakokrat veljavni temeljni karti potresne nevarnosti Slovenije (karti projektnega pospeška tal - dostopni na spletni strani Agencije Republike Slovenije za okolje) označena s 0,225 ali več tudi proti riziku potresa.

V primeru financiranja gradnje je v času gradnje zavarovalno polico (po novi gradbeni vrednosti oziroma če zavarovalnica izrecno zavrne sklenitev zavarovalne police na novo vrednost, pa po dejanski gradbeni vrednosti) potrebno skleniti takoj, ko je zavarovanje nepremičnine pri zavarovalnici možno, najkasneje pa v tretji gradbeni fazi (objekt je pokrit).

Kreditojemalec lahko navedeno zavarovanje sklene pri katerikoli zavarovalnici. Zavarovalno polico je potrebno vinkulirati v korist hranilnice.

Posledice neizpolnjevanja obveznosti iz naslova kreditne pogodbe za nepremičnino

V primeru, da je kreditojemalec v zamudi s plačilom dveh zaporednih mesečnih anuitet in z minimalno vrednostjo 3 % preostalega zneska kredita, lahko hranilnica z enostransko izjavo odstopi od kreditne pogodbe za nepremičnino ali zahteva plačilo preostalih obveznosti pred njihovo zapadlostjo.

Kreditojemalec, ki je v zamudi z izpolnitvijo obveznosti po kreditni pogodbi za nepremičnino, je dolžan od zneska zapadlih in neplačanih obveznosti iz naslova glavnice kredita ter stroškov po kreditni pogodbi za nepremičnino plačati zamudne obresti skladno z zakonom, ki ureja predpisano obrestno mero zamudnih obresti, ki tečejo od dneva zapadlosti obveznosti dalje do dneva plačila obveznosti.

Kreditojemalec, ki je v zamudi z izpolnitvijo obveznosti po kreditni pogodbi za nepremičnino, je dolžan plačati tudi vse stroške po kreditni pogodbi za nepremičnino, ki bi nastali zaradi neizpolnjevanja oziroma nepravočasnega izpolnjevanja obveznosti, vključno s stroški v zvezi z uveljavljanjem, ohranjanjem ali zaščito pravic in upravičenj hranilnice iz naslova kreditne pogodbe za nepremičnino, skladno z vsakokrat veljano Tarifo za prebivalstvo, Zakonom o izvršbi in zavarovanju, Zakonom o pravdnem postopku, Zakonom o sodnih taksah in Odvetniško tarifo ter drugo veljavno zakonodajo (npr. stroške opominov, stroške unovčitve zavarovanj, stroške izvensodne in sodne izterjave obveznosti po tej pogodbi, vključno s stroški zunanjih pravnih svetovalcev in odvetnikov, ter druge podobne stroške).

V primeru sodne izterjave obveznosti je kreditojemalec dolžan od celotnih zapadlih in neplačanih obveznosti, ki vključujejo glavnico, obresti in stroške, plačati tudi zamudne obresti, določene v zakonu, ki ureja predpisano obrestno mero zamudnih obresti, ki tečejo od dneva vložitve zahtevka za njihovo plačilo pri sodišču dalje do dneva plačila obveznosti (procesne obresti).

Dokumenti za obravnavo vloge za kredit za nepremičnino

Dokumenti za identifikacijo kreditojemalca

• veljaven osebni dokument kreditojemalca: osebna izkaznica ali potni list;
• davčna številka.

Dokumenti za odobritev kredita

• Za zaposlene:

• fotokopije treh plačilnih list;
• Obrazec Potrdilo o plači

• Za upokojence:

• potrdilo ZPIZ-a o izplačanih pokojninah za 12 mesecev (po mesecih) ali izpis prilivov za zadnjih 12 mesecev, iz katerih so razvidni dohodki iz naslova pokojnin.

• Za samozaposlene in zasebnike ter poroštvena podjetja:

• bilanca stanja,
• izkaz poslovnega izida,
• razkritja k bilanci;

• Kopija informativnega izračuna dohodnine, v kolikor se je v dohodek potrošnika upošteval dohodek iz vračila dohodnine pri presoji kreditne sposobnosti;

Dokumenti za odobritev kredita v primeru zavarovanja kredita preko zavarovalnice

• Za zaposlene:

• 12 plačilnih list pred mesecem odobritve kredita,
• izpiski prometa po transakcijskem računu ali izpis prometa v kolikor ste stranka Delavske hranilnice za zadnje tri mesece pred mesecem odobritve kredita,
• Obrazec potrdilo o plači.

• Za upokojence:

• zadnje potrdilo o izplačilu pokojnine (Obvestilo ZPIZ-a), ki ga je izdal Zavod za pokojninsko in invalidsko zavarovanje (ZPIZ), iz katerega so razvidne vrste in/ali šifre prejemkov ter odtegljajev,
• izpiski prometa po transakcijskem računu ali izpis prometa v kolikor ste stranka Delavske hranilnice za zadnje tri mesece pred mesecem odobritve kredita.

• Za samozaposlene in zasebnike ter poroštvena podjetja:

• potrdilo o plačanih prispevkih za socialno varnost za zasebnika ali lastnika enoosebne družbe za zadnjih 12 mesecev, ki ga izda pristojni davčni urad ali izpis iz spletnega portala FURS eDavki, pri čemer datum potrdila ni starejši od 30 dni ob vložitvi zahteve za odobritev kredita,
• potrdilo o plačanih davčnih obveznostih zasebnika, ki ga izda pristojni davčni urad ali izpis o plačanih obveznostih iz sistema eDavki, pri čemer datum potrdila ni starejši od 30 dni ob vložitvi zahteve za odobritev kredita,
• izpis rednih mesečnih prilivov in/ali pologov iz poslovanja na transakcijski račun zasebnika za zadnjih šest mesecev pred mesecem odobritve kredita,
• izkaz poslovnega izida in bilanca stanja zasebnika za preteklo leto, če se davčna osnova zasebnika ugotavlja z upoštevanjem dejanskih prihodkov in odhodkov,
• davčni obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti za preteklo leto, če se davčna osnova zasebnika ugotavlja z upoštevanjem normiranih odhodkov.

Opazovano obdobje prejemanja osebnega dohodka je 12 mesecev oziroma najmanj 3 mesece, v kolikor kreditojemalec pred tem ni bil zaposlen.

Dokumentacija za potrebe zavarovanja kredita s hipoteko

Za zavarovanje kredita z zastavo nepremičnine potrebujete še spodaj navedeno dokumentacijo:

• cenitveno poročilo, ki ni starejše od 1 leta,
• kopijo zavarovalne police za nepremičnino in originalno vinkulacijsko potrdilo v korist hranilniceter potrdilo o plačani premiji,
• pravnomočno gradbeno dovoljenje (razen v kolikor gre za stavbo, zgrajeno pred letom 1967, ali stanovanje v stanovanjskih objektih z več kot 20 stanovanji),
• uporabno dovoljenje (za enostanovanjske hiše s pridobljenim gradbenim dovoljenjem po 1. 6. 2018 in vse večstanovanjske objekte z manj kot 20 stanovanji),
• lokacijska informacija (za stavbno zemljišče),
• kupoprodajna pogodba,
• zemljiškoknjižni izpisek.

***

Delavska hranilnica d.d. Ljubljana opozarja kreditojemalca, da izpolnjevanje splošnih pogojev kreditne pogodbe za nepremičnino ne jamči odplačila celotnega zneska kredita po kreditni pogodbi za nepremičnino.